La réglementation évolue au fil des ans en ce qui concerne l’exploitation immobilière, que ce soit dans le secteur de la location nue que celui de la location meublée. En ce qui concerne cette dernière, une refonte en profondeur s’applique pour 2025, dont l’objectif est de rééquilibrer le marché locatif et de simplifier le cadre fiscal. Il existe en effet des distorsions tangibles entre le marché des locations de tourisme meublées et celui des établissements hôteliers d’une part, de même que celui de la LMNP dans son ensemble et le marché de la location nue devenue relativement moins attractive, d’autre part.
Synthèse sur les principaux changements apportés par la réforme
Suppression progressive des avantages fiscaux
L'un des principaux avantages de la LMNP à son lancement : la possibilité d'amortir immédiatement une importante partie de l'investissement. Cependant, cette mesure sera supprimée, ce qui augmente la charge fiscale des investisseurs. De même, les charges déductibles seront diminuées. Ces deux dispositions concernent le régime réel d’imposition. Ainsi, ce dernier se rapprochera davantage du régime des locations nues.
Les abattements sur les revenus locatifs ont également été amoindris, réduisant la rentabilité nette de l'investissement. Rappelons que ces abattements s’appliquent dans le cadre du régime micro BIC.
Par ailleurs, le plafond des recettes annuelles micro BIC est revu à la baisse, ce qui signifie que beaucoup plus de loueurs seront redirigés vers le régime réel d’imposition.
Notons aussi que la TVA s'applique désormais pour les locations meublées touristiques de type Airbnb. Ce, toutefois à condition que les services proposés soient identiques à ceux proposés dans les hôtels.
Nouvelles règles pour le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP)
Pour bénéficier du statut de LMP et profiter d'un régime fiscal plus avantageux, le loueur devra désormais justifier d'un chiffre d'affaires plus élevé.
Renforcement des obligations déclaratives
Toujours est-il que si les obligations déclaratives sont renforcées, des mesures ont été implémentées pour simplifier les démarches des investisseurs.
Rappel fondamental sur les conditions de mise en location d’un bien immobilier
En tant que bailleur, vous devez vous conformer à des obligations légales pour garantir la sécurité et le confort de vos locataires. Parmi les points incontournables figurent le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les conditions de décence du logement.
Le DPE : un état obligatoire des lieux d’un logement en matière de consommation énergétique
Le DPE permet d’évaluer la consommation d’énergie et émet une recommandation pour améliorer sa performance. Ce diagnostic est requis pour toute mise en location ou vente d’un logement. Il informe les locataires potentiels sur la consommation énergétique du bien. Louer un logement sans DPE valide expose le bailleur à des sanctions financières pouvant aller jusqu’à 15 000 euros.
Par ailleurs, notez bien qu’un bien classé G suivant son étiquette énergétique n’est plus éligible à la mise en location. Par conséquent, des travaux de rénovation énergétique doivent être engagés afin d’atteindre les mêmes performances qu’un logement classé A ou B.
Attention, le gouvernement français a mis en place le calendrier ci-dessous pour améliorer la performance énergétique des logements et lutter contre les passoires thermiques. L'objectif principal est de réduire la consommation énergétique des bâtiments, de diminuer les émissions de gaz à effet de serre et d'améliorer le confort des occupants.
Logements classés G
- depuis le 1er janvier 2023 : interdiction d'augmenter le loyer en cas de renouvellement de bail pour ces logements
- à partir du 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G
Logements classés F
- depuis le 1er janvier 2023 : interdiction d'augmenter le loyer en cas de renouvellement de bail pour ces logements
- à partir du 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F
Logements classés E : à partir du 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E
